Vamos hoje falar sobre condomínios, com base em nossa análise dos fatos e dados quando de minhas visitas, como síndico de condomínio residencial, comercial e misto (comercial/residencial), além de procurador em diversas assembleias de diversos condomínios. Nossas observações e anotações foram ligadas as nossas experiências em consultoria de empresas, atuando em grandes, médias e pequenas, desde a chamada fundo de quintal até empresas de grande porte, onde aplicávamos os mesmos métodos, observações, anotações, bem como análise de posto de trabalho, o que nos permite afirmar que a gestão condominial tem que ser vista como algo diferente de gestão empresarial, embora usando de técnica e métodos usados nesta modalidade de gestão, pois tem muito de administração pública, uma vez que lida com dinheiro dos moradores (proprietários e inquilinos), que contribuem em forma de rateio e têm o direito à transparência e informação constante da situação atualizada periodicamente, com o direito de cobrar do gestor essa situação, conforme estabelecem as leis. Nossas conclusões são de consultores e não se baseiam em qualquer ato pessoal, apenas em atos administrativos e nos resultados.

A primeira lei surgiu no Brasil em 1928 (Lei 5.481/28), um período no qual gestões eram estudadas em razão do tipo pessoal do gestor, onde se classificava em: autocrata, democrata e liberal, razão pela qual alguns achavam que o síndico tinha que ser enérgico para que os moradores aprendessem a cumprir a lei.

O Código Civil de 1916 tinha visão individualista, o que nos trouxe até então o fato de que, com o crescimento das moradias coletivas, as incorporações foram aumentando, passando a viver a área da construção civil, a ser considerada como industrial, já que necessidade de moradias nas grandes e médias cidades apresentavam um déficit muito grande.

Daí surgiu, em 1964, a Lei nº 4.591, que continua em vigor e, em seu art.31, estabelece que a iniciativa e a responsabilidade das incorporações caberão ao incorporador, que somente poderá ser: A) o proprietário do terreno, o promitente comprador, cessionário deste ou promitente cessionário; B) O construtor, necessitando para isso de um mandato, outorgado por instrumento público, pelo proprietário; C) O corretor de imóveis. Nas suas obrigações e direitos do incorporador, estabelecido pelos arts 32 a 47 da Lei 4.591/64, onde se verifica que o incorporador somente poderá iniciar a negociação das unidades autônomas (apartamentos) após arquivar no oficio de registro de imóveis uma serie de documentos, essa documentação será arquivada e registrada no R.G.I., devendo à margem serem averbados os contratos de compra e venda, cessão ou promessa, das unidades autônomas.

Ai, então, nasce o condomínio, sem qualquer participação dos condôminos, que tomam posse de suas unidades e passam a ter que seguir o que está constando na convenção e no regimento interno elaborado antes mesmo da construção, para que os apartamentos possam ser vendidos.

Daí, em nosso trabalho junto aos condomínios, podemos verificar que a grande maioria se preocupa com o superfluxo, uma quantidade administra com visão individualista ou de um pequeno grupo, e apenas um pequeno número é que administra com base no essencial – ou seja, aquilo que o condomínio realmente precisa – e tem o Fundo de Reserva como estratégia para a emergências.

Hoje, o país passa por uma fase de falta de moral e precisa de reformas estruturais, fato que acontece em um grande número de condomínios, que precisam rever desde sua convenção, regulamento interno e outras normas internas, pois administração de condomínio deixou de ser coisa de amador para ser uma gestão planejada, organizada, controlada e discutida em assembleia com participação de todos condôminos, que precisam ser estimulados a dar sua contribuição e não somente pagar a taxa mensal. E, para isso, o gestor (síndico) precisa estar preparado, uma vez que o valor de taxa mensal passa a ter influência na venda e aluguel do imóvel e no valor do patrimônio de cada unidade.

Abraços, e que o Ano Novo traga novas vitórias para todos! Até o próximo!

 

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Respostas por Flávio Almeida Chaves Pereira

Manoel Alves Moreira: A síndica do meu prédio proibiu o uso de partes comuns, é correto?

Resposta: A lei veda expressamente a utilização por qualquer condômino em caráter exclusivo de coisa ou partes comuns da edificação. Apesar dessa proibição, estando de acordo todos os condôminos, a Assembleia Geral Especifica para tratar do assunto pode autorizar precariamente o uso de partes comuns por algum condômino. Como exemplo, citamos autorização para instalação de antena e outros.

Antonio Carlos Souza: O síndico que não presa conta não está errado?

Resposta: Sob sua guarda bens alheios, devem prestar contas. O síndico, como gestor do condomínio, portanto gerindo o interesse de todos os condôminos, tem o dever de prestar constas de sua gestão. Essa prestação de contas, em regra, deve ser feita à assembleia geral e não individualmente, aos condôminos

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