Convenção de Condomínio II

Convenção de Condomínio II

A legislação, entre suas disposições obrigatórias, determinou que todo condomínio seja regido por uma convenção, conforme vimos. Essas disposições aplicam-se a edificações a serem construídas, em construção ou já construídas. A Lei 10.406/02 determina que a convenção regule alguns itens importantes, tais como:

I) O mandato do síndico, subsíndico, conselho consultivo e conselho fiscal, se houver;
II) O prazo e as formas de convocar as assembleias ordinárias e extraordinárias;
III) O quórum das assembleias, em primeira e segunda convocação;
IV) O quórum necessário para votação de matérias específicas, como alteração da Convenção ou Regimento Interno; destituição do síndico, outros;
V) O modo de usar as coisas e os serviços comuns;
VI) A forma e o prazo das aprovações das contas;
VII) A forma de administrar e movimentar o numerário;
VIII) O Regimento Interno do edifício.

Também devem constar nas convenções certos tipos de proibições, como, por exemplo:
a) Alterar a forma externa das fachadas;
b) Decorar as partes externas com tonalidade ou cores diferentes das empregadas no conjunto da edificação;
c) Destinar as unidades às utilizações diversas da finalidade do prédio. As unidades autônomas dentro do condomínio podem possuir as seguintes destinações:
1) Residencial;
2) Comercial (escritórios, lojas, etc.);
3) Mistas.

A alteração da finalidade somente poderá ser feita mediante a unanimidade da massa condominial. As convenções deverão estar registradas no Registro de Imóveis da sua circunscrição, o que permite, em caso de extravio, a obtenção de cópias. Todas as alterações havidas também deverão ser averbadas.

Depende da aprovação da convenção (art. 1.351 da Lei 10.406/02), exceto a destinação do condomínio, área comum e/ou unidade que depende de aprovação unânime. Lembramos que é impossível ao síndico eleito gerenciar o condomínio sem conhecer as determinações da convenção.

A lei prevê que a elaboração deverá ser subscrita por 2/3 dos condôminos, entretanto, para que a legislação seja integralmente cumprida, o incorporador deverá depositar no registro de imóveis uma minuta da futura convenção de condomínio, junto com os demais documentos do memorial de incorporação. Assim, se os condôminos não aprovarem formalmente a convenção, prevalecerá a minuta elaborada pelo incorporador.

Na prática, a convenção acaba sendo aprovada sob a forma de adesão, à medida que o novo adquirente assina seu compromisso de compra e venda. O que constantemente observa-se que passa despercebida aos novos adquirentes é que as minutas podem e devem ser adaptadas pelo proprietário, ajustando-as às particularidades da construção e do interesse coletivo, antes da instalação oficial do condomínio.

São nulas todas as cláusulas, na convenção de condomínio, que restrinjam qualquer dos direitos definidos nas Leis 4.591/64 e 10.406/02 e demais dispositivos legais. É importante lembrar que a especificação do condomínio somente poderá ser alterada pela unanimidade dos condôminos.

Continuem comunicando conosco através do e-mail Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo. e falem com o Consultor Condominial Flávio Almeida Chaves Pereira.

José Maria Braz Pereira - Consultor de Empresas

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